# 資料與方法｜房價放大鏡

資料來源、排除規則、樣本門檻，以及與內政部官方房價所得比的定義差異。年度統計到 2025 年為止。

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## 資料與方法

這一頁寫的是本站怎麼算、排除了什麼、哪些數字不能拿來比。資料期間 101S4 到 115S2，年度統計只用有完整四季的年度（2013 到 2025）。

## 資料來源

兩個來源各自涵蓋不同期間，站上任何一個數字都回得到其中一個。

**本站使用的政府開放資料集**

| 資料集 | 發布機關 | 授權 |
| --- | --- | --- |
| [不動產成交案件實際資訊資料供應系統（季別批次資料）](https://plvr.land.moi.gov.tw/DownloadOpenData) | 內政部地政司 | [OGDL-1.0](https://data.gov.tw/license) |
| [綜稅綜合所得總額全國各縣市鄉鎮村里統計分析表](https://data.gov.tw/dataset/103066) | 財政部財政資訊中心 | [OGDL-1.0](https://data.gov.tw/license) |
| [村里界圖（社會經濟資料服務平臺 SEGIS）](https://segis.moi.gov.tw/STATCloud/) | 內政部統計處 | [OGDL-1.0](https://data.gov.tw/license) |

## 單價一律用官方欄位

成交單價不是自己用總價除以面積算的。官方欄位已經扣掉車位價與車位面積， 自己重算會低估。這條規則由管線守住，不靠人記得。

本站的換算方式：官方「單價元平方公尺」欄（已扣車位），換算萬元/坪係數 3.305785 ÷ 10000。

成交標的只取 房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位 兩類，純土地、純車位、純建物全部排除。

預售屋（b 檔）不納入；民國 110 年 7 月 1 日全面即時申報造成制度斷點。

所得的部分：鄉鎮市區每戶平均所得 ＝ Σ綜合所得總額 ÷ Σ納稅單位（精算值，千元/戶）；鄉鎮市區所得中位數為估計值：村里中位數以納稅單位加權取中位數（中位數不可加總）。

## 排除了哪些、排除了多少

原始 4,825,307 列，留下 3,262,604 列。 排除筆數列在下面，不是偷偷丟掉。

**排除規則與各自排除的筆數**

| 排除項目 | 筆數 | 為什麼 |
| --- | --- | --- |
| 非房地交易 | 1,347,038 | 純土地、純車位、純建物：中位數會被拉歪。只取 房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位 |
| 親友或特殊關係交易 | 189,872 | 備註欄自陳，價格不反映市場 |
| 極端低價 | 5 | 總價低到不可能是真實交易 |
| 單價空白或零 | 17,297 | 官方單價欄沒有值，算不出每坪價格 |
| 交易日期格式異常 | 80 | 交易年月日不是固定 7 碼，用長度判斷才不會被歸到錯的年份 |
| 交易日期不在期間內 | 8,409 | 日期落在本站涵蓋的季別之外 |
| 對不到鄉鎮市區 | 2 | 行政區名稱與界圖對不起來，寧可排除也不要歸錯區 |

原始檔的已知異常也一起公布。實價登錄的 CSV 出現過未成對引號，會讓解析器安靜地少讀幾成的列（不報錯，只是資料變少）。本站的管線會驗列數，這一次偵測到 0 行未成對引號、2 個對不上界圖的行政區寫法。

## 樣本門檻

以年度為發布單位。某個鄉鎮市區該年度的有效成交少於 30 筆時，不公布中位數，改顯示「樣本不足」。2025 年全台 365 個區裡， 有 248 個區達到門檻。

沒達到門檻的區留白，不塗成零。 一個由個位數交易決定的中位數，看起來像資料但不是資料。

## 房價所得比怎麼算，跟官方差在哪

本站的算法是：該區年度房地成交總價中位數 ÷ 該區綜所稅申報所得中位數。 算得出來的年度是 2013 到 2023，也就是房價與所得兩邊都有的年度。

- 分母不同。分母是綜所稅「申報所得」（每一納稅單位），不是家庭可支配所得，因此本站倍數明顯高於內政部官方房價所得比，兩者不可直接對照。跨區比較請用相對負擔指數（全國同年 ＝ 100）。
- 年度不同。房價資料到 115S2， 所得資料只到 2023 年。本站只算兩邊都有的年度， 不把不同年度的分子分母湊成同一年。
- 所得統計本身有斷點。財政部所得統計在偵測到的斷點年與前一年不可比（戶數幾乎沒變、所得總額卻大幅變動），跨越斷點的房價所得比不得畫成連續趨勢。 目前偵測到的斷點：2019 年（所得中位數比 2018 年變動 -32.1%，但納稅單位只變動 1.2%）。
- 官方版本查得到。內政部有季報版的房價所得比與貸款負擔率， 但只發布 PDF、沒有機器可讀的端點，所以本站不作為資料來源，只作為交叉驗證。
## 為什麼房價所得比停在 2023 年，單價卻到 2025 年

因為房價所得比要分子分母都有才算得出來，而卡住的是分母，不是房價。 房價這一側已經有到 115S2（2026 年）， 但分母那一側的財政部綜稅所得統計最新只發布到民國 112 年（2023）。

- 它一年只發布一次，而且落後約兩年。本站每次更新都會去試抓後續年度；抓不到就是還沒發布，不是站上漏接。
- 抓不到時是 404，不是空檔案。管線對每個年度逐一試抓並驗內容，發布了就會自動出現，不需要改程式。
- 沒有替代來源。主計總處的家庭收支調查只到縣市層級且是抽樣調查， 接不到本站的鄉鎮市區粒度；內政部官方的房價負擔能力季報只有 PDF。 與其用一個粒度對不上的分母硬湊，不如誠實停在 2023 年。
- 房價那一側沒有停。最新的成交狀況請看[首頁](https://housinglens.dream-coders.com/)的「最新數字」，那一塊用的是滾動 12 個月， 比年度統計新。
- 首頁那個「目前的房價所得比」是跨年的。分子是近 12 個月的房價（到 2026 年 3 月）， 分母是 2023 年的所得，因為那是目前發布到的最後一年。 所得被凍在過去、房價還在動，所以這個倍數系統性偏高： 目前是 22.2 倍，而 2023 年分子分母都用該年的話是 21.24 倍。兩者不能放在一起比，也不能接到本站 2013 到 2023 年那條序列上。 要跨年比較，用同年度的那一組。
## 最新的 12 個月是怎麼算的

年度統計只能到最後一個完整年度（2025 年），但實價登錄每季都在發布。 為了用上中間那段最新資料，首頁另外給一個滾動 12 個月的中位數， 目前是 2025 年 4 月到2026 年 3 月， 共 110,164 筆有效成交。

- 為什麼是滾動視窗，不是「年初至今」。滾動視窗長度固定，跨期比得下去；年初至今每次長度都不同， 又會被季節性影響，1 月跟 7 月不能放在一起比。
- 最近 3 個月刻意不算。實價登錄是成交後才申報、申報後才按期發布，最近幾個月一定是不完整的。 直接畫上去會看起來像成交量腰斬，其實只是還沒登記完。 目前切掉的是 2026 年 4 月（5,449 筆）、2026 年 5 月（1,374 筆）、2026 年 6 月（4 筆），筆數自己看得出來還沒收齊。
- 切到哪個月由兩個判準決定，取比較保守的那個。一是官方公布的登記期程往前推 30 天的法定申報期限 （得出 2026 年 4 月）； 二是筆數掉到前 12 個月中位數的 60% 以下 （得出 2026 年 3 月）。 實際採用 2026 年 3 月，兩個判準都由資料算出，沒有寫死月份。
- 比較對象是前一個不重疊的 12 個月。目前是 2024 年 4 月到2025 年 3 月。兩段期間不重疊，變化率才有意義。
- 官方對最新一期的原文說明。資料內容：登記日期 115年3月11日至 115年6月10日之買賣案件，及訂約日期 115年2月11日至 115年5月10日之租賃案件，及交易日期115年2月11日至 115年5月10日之預售屋案件
## 哪些不能比

- v1 只做成屋買賣。預售屋（b 檔）不納入；民國 110 年 7 月 1 日全面即時申報造成制度斷點。
- 同一區跨年度的中位數變化不等於漲跌。成交組成會變：這一年成交的是新大樓、下一年是老公寓，中位數就會動。
- 最新那一年不是完整年度。年度統計一律只用完整四季的年度， 目前到 2025 年（共 13 個年度）。
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